地价/房价估算

朋友问我,
他想在附近买土地或者房子,
地价/房价大概是多少?

我分析给他听...

房型分做别墅/公寓/大厦/大楼.

别墅是指整栋楼和地土都是同一人,大都2~4楼.
大厦是指11楼层以下,大都9~10楼.
大楼是指超过10层楼,大都13楼/15楼/18楼/19楼/超过20楼.

土地的价值, 可以按照上面的别墅/大厦/大楼,来做为加价的空间.
每多一个级数, 可加价1/3~2/3.
比如
买家要买来盖别墅的, 市价是3万元
买家要买来盖大厦的, 市价是3X1.333~3X1.666=4~5万元.
买家要买来盖大楼的, 市价是5~7万元.

你看看附近的房子,
有人盖大厦吗? 若没有, 那土地就只能估价3万元, 若你想卖4~5万元, 除非你的地够大块, 能盖大厦,或者是隔壁地主要买...

若附近的房子,
都是盖大厦和大楼? 那就要看土地的大小, 大块的就按大楼来估价, 土地不够大的就按大厦来估算.

而房价多少? 会和地价差不多的...
房价=土地价土地面积+造价建造面积.
上面的式子中,土地价/土地面积/建造面积都是定值的, 浮动的是造价, 所以建商大都会让算出来的房价几乎=地价, 以此来决定其建造费.
(房价包含土地在内)

比如
地价10万的土地盖的大楼, 卖价会是8~9万. (约80%~90%)
地价7万的土地盖的大厦, 卖价会是6~6.65万. (约85%~95%)
地价2万的土地盖的别墅, 卖价会是1.8~2万. (约90%~100%)

级数越低的房型, 房子的卖价会越接近土地价.

按算式来看,
楼层越高的房子, 卖价越便宜, 也就是说, 买越高层数的房子, 可以获得越大的居住面积.

但是, 其实, 大楼的性价比是最低的, 因为越高层的房子, 你的土地持份会越少, 如果把卖价拆开来看,

房价(即卖价)=土地价土地面积+造价建造面积.

大楼, 因为持有土地的减少, 卖价虽然降低了, 但性价比也降低了.

所以建商盖大楼是最好赚的, 盖别墅则是赚的最少.